Kuinka lainata asunto ja saada rahaa vuonna 2022: vaiheittaiset ohjeet asiantuntijan neuvoilla

Talouden tilanteen myötä pankit pehmentävät tai kiristävät luottopolitiikkaansa. 20 vuotta sitten lainat myönnettiin huolellisesti: vakuudella tai takuulla. Ajan myötä mikrorahoituslaitoksia ilmaantui lisää, ja myös myönnettyjen lainojen ja luottokorttien määrä kasvoi. Lainanottajien vaatimustaso on laskenut.

Mutta viime vuosien taloudellinen myllerrys pakottaa pankit ja muut lainanantajat valikoimaan jälleen. Vuonna 2022 ainoa varma tapa saada lainaa on lainata asunto ja saada rahaa nopeasti.

Valmistelimme vaiheittaiset ohjeet ja keskustelimme asiantuntijan kanssa siitä, kuinka kaikki tehdään oikein.

Pääasia asunnon panttauksessa

Asunnon asuntolainavaatimukset

Maassamme asunnon kiinnittämiselle ei ole yhtenäisiä vaatimuksia – ei itse kiinteistölle eikä rahansaajalle. Luotonantajat ohjaavat yksinomaan heidän taloudellisia etujaan ja riskinarviointiaan.

Esimerkiksi yksi pankki ei koskaan ottaisi asuntoa ZATO:ssa vakuudeksi, koska nämä ovat suljettuja kaupunkeja. Jos lainanottaja ei voi palauttaa rahoja, asunto on myytävä ja se on vaikeaa. Ja lainanantajalle on tärkeää saada rahansa takaisin mahdollisimman pian. Toinen pankki voi hyväksyä tällaisen asunnon, mutta tarjota hieman korkeampaa korkoa ja antaa rahaa vähemmän kuin asuminen todellisuudessa maksaa.

Myös lainanottajan sallittu muotokuva on erilainen kullekin lainanantajalle. Suuret pankit voivat kieltäytyä, jos henkilöllä ei ole vakituista työtä ja tuloja. Tai tarjota vähemmän edullisia ehtoja. Luotto- ja kuluttajaosuuskunnat sekä yksityiset sijoittajat eivät päinvastoin ole niin kriittisiä arvioidessaan rahanhakijaa.

Analysoimme velkojien tarjouksia vuonna 2022 ja johdimme "aritmeettisen keskiarvon" vaatimukset asunnon vakuuksille Maassamme.

Asunto sijaitsee kaupungissa, jossa on lainanantajan edustusto. Jos pankilla (vaikka se ei vain voi hyväksyä asuntoa vakuudeksi) ei ole konttoria paikkakunnallasi, tällaista asuntoa ei todennäköisesti harkita. Syy on yksinkertainen: jos lainanottaja ei pysty maksamaan velkaa, hänet on häädetty, haastattava oikeuteen ja myytävä. Nämä ovat kustannuksia lainanantajalle, varsinkin jos hänen kotipaikkansa on toisessa kaupungissa.

Asunnon kunto. Lainanantaja ei katso uusia tapetteja ja kaksinkertaisia ​​ikkunoita. Tietenkin, jos asunto on tulipalon jälkeen, se on epälikvidi. Mutta yleensä kauniit huonekalut ja uusi keittiösarja eivät vaikuta kustannuksiin. Onhan kyseessä asunto, joka on kiinnitettynä ja joka voidaan mahdollisesti myydä nopeasti.

Velkojille on tärkeää, että talo ei ole hätätilanteessa, rappeutunut. Vaatimuksia on kerros- ja asuntojen lukumäärälle. Esimerkiksi kaksikerroksiset kuusiasuiset talot – sellaisia ​​rakennettiin Neuvostoliiton alkuvuosina – eivät kuulu useimpien velkojien kriteereihin. Jos talossa on puulattiat - myös takuita ei todennäköisesti voida hyväksyä.

Kaikkien kommunikaatioiden tulee olla toimivia: kaasu, sähkö, lämmitys ja vesi. Laitonta kunnostusta ei useimmiten sallita. Jos esimerkiksi keittiön ja huoneen välinen seinä purettiin huoneistossa, jossa on kaasuliesi, tämä on kriittistä. Mutta jos vain ruokakomero uusittiin, se on pankin harkinnanvarainen. STT:ssä laillistetut uudistukset ovat hyväksyttäviä.

Mistä lainanantaja tietää, että asunto on likvidi? Se on yksinkertaista: sinun on tilattava arviointi. Tämä on maksullinen palvelu. Maassamme keskimääräiset kustannukset ovat 5-15 tuhatta ruplaa. Asiantuntija tulee, ottaa kuvia, kirjoittaa johtopäätöksen – arviointialbumin. Tarkastaja ilmoittaa keskimääräiset asunnon myyntikustannukset, joiden perusteella pankki tekee johtopäätökset lainan koosta.

Omistuksen perusta. Yksinkertaisesti sanottuna, miten sait tämän asunnon. Ihanteellinen perusta lainanantajalle on kauppasopimus. Eli ostit kerran talon itse, ja nyt haluat kiinnittää sen. Tai olet yksityistänyt asunnon. Muista, että yksityistäminen alkoi vuonna 1991.

Lahjoitussopimuksella ja perintönä saatuihin asuntoihin suhtaudutaan varauksella. Varsinkin jos asunto on hiljattain muuttanut luoksesi. Yhtäkkiä, parin kuukauden päästä, rikos- tai oikeustausta paljastuu? Esim. perillisiä, joiden etuja ei otettu huomioon omaisuutta jaettaessa.

Samanaikaisesti tällaisia ​​asuntoja hyväksytään edelleen, mutta niitä pyydetään ottamaan omistusoikeusvakuutus. Vakuutusyhtiö sitoutuu tällaisella vakuutuksella maksamaan asunnosta rahaa, jos yhtäkkiä lahjoitussopimuksesta tai perinnöstä valitetaan oikeuteen.

Asunnot, jotka on pidätetty ja joista on tehty lahjoitussopimus, eivät sovellu. Tuomioistuin voi takavarikoida asunnon. Näin tapahtuu esimerkiksi silloin, kun sen omistaja on osallisena rikosasiassa. Tai he perivät velkoja häneltä. Lainanantaja ei ota asuntoa, josta on jo tehty lahjoitussopimus.

Useimmiten he eivät ota vastaan ​​vuokrattuja asuntoja. Mutta lainanantaja ei voi ottaa selvää tästä – ota vain sanasi. Toinen asia on, että hätätilanteessa tämä ei välttämättä ole eduksesi. Kuvittele, että olet lainannut asunnon ja vakuuttanut sen, mutta samalla vuokraat sitä vuokralaisille. Niissä oli kaasuvuoto ja kotelo vaurioitui. Asunto oli muiden ihmisten käytössä ja vakuutusyhtiö kieltäytyy maksamasta korvausta.

Vaatimukset lainaajille

Kun haluat saada rahaa asunnon vakuutena, lainanantaja arvioi sinut myös lainanottajaksi. Pankeilla on tiukimmat kriteerit.

Ikä. Useimmissa tapauksissa kansalainen voi määrätä omaisuudestaan ​​18-vuotiaana. Poikkeuksia on yli 16-vuotiaille, jos vapautus tunnustetaan tuomioistuimen kautta – eli henkilö katsotaan täysin toimintakykyiseksi, mikä tarkoittaa, että voi määrätä omaisuudesta, mukaan lukien panttaus.

Lainoja myöntäessään pankit kuitenkin nostavat lainanottajan vähimmäisikää. Alapalkki on useimmiten 20-21 vuotta vanha. Yläpalkki on melko leveä - 65 - 85 vuotta. Tässä iässä lainan pitäisi olla jo kokonaan suljettu.

Esimerkki. 50-vuotias kaupunkilainen haluaa kiinnittää asunnon ja palauttaa rahat pankille 20 vuodeksi. Pankki lainaa kuitenkin vain alle 65-vuotiaille. Eli joudut ottamaan lainaa vain 15 vuodeksi tai etsimään toista pankkia.

Työkokemus ja tulot.  Luottokuluttajaosuuskunnat (CPC) ja yksityiset sijoittajat ovat mahdollisimman uskollisia niille, jotka haluavat lainata asunnon ja saada rahaa. Pankit ovat jälleen kriittisimmät tässä suhteessa. Valmista 2-NDFL-todistus (tuloista), sinun tulee olla viimeisellä työpaikalla vähintään 3-6 kuukautta. Samaan aikaan pankit ymmärtävät, että kaikki eivät toimi virallisesti. Siksi he voivat suostua hyväksymään tiliotteesi vaihtoehtona. Lausunnon tulee osoittaa, että lainanottaja saa rahaa tietyllä säännöllisyydellä ja että hänellä on varoja tileillä.

Luottohistoria. Ensinnäkin pankit kiinnittävät siihen huomiota – myös CPC tarkkailee sitä. Luottohistoriaa säilytetään erityisissä toimistoissa. He välittävät tietoa siitä, mitä lainoja tälle henkilölle on rekisteröity, onko maksut suoritettu ajallaan. 

Vaiheittaiset ohjeet asunnon kiinnittämiseen

1. Valitse lainanantaja

Valinta on pankkien, luottokuluttajaosuuskunnan (CPC) tai yksityisen sijoittajan välillä. Jokaisella on omat etunsa ja haittansa, joista keskustelemme alla.

2. Valmistele asiakirjat

Asunnon lainaamiseen tarvitset:

• täytä hakemuslomake (jokaisella lainanantajalla on oma lomake);
• alkuperäinen passi rekisteröinnillä;
• toinen asiakirja (SNILS, ajokortti, TIN, sotilashenkilöllisyystodistus, passi ja joskus kaikki kerralla - jokaisella velkojalla on omat vaatimuksensa);
• 2-NDFL-tulotodistus (voit pyytää sitä kirjanpitoosastolta tai ladata sen henkilökohtaiselle tilillesi veropalvelun verkkosivustolta - ensinnäkin pankit pyytävät sitä);
• kopio työkirjasta tai ote siitä (myös pankit kysyvät);
• jos olet naimisissa etkä ole tehnyt avioliittosopimusta, jonka mukaan puoliso (a) ei omista asuntoa eikä toimi lainojen yhteislainaajana, tarvitset maistraatin todistuksen;
• asunnon omistusoikeuden vahvistus: myyntisopimus, ote USRN:stä, perintötodistus, lahjoitussopimus tai tuomioistuimen päätös.

3. Ymmärrä vakuutukset ja arvostus

Ensinnäkin lainanantaja pyytää asunnosta arviota. Laki ei velvoita tähän, mutta käytännössä tämä menettely suoritetaan lähes aina. On mahdotonta uskoa lainanottajan sanaa, että hänen asuntonsa maksaa tietyn summan. Arviointiyritykset toimivat nopeasti. Tarkista ennen sitä, sopiiko jokin arviointiyritys vai vain pankin tai CPC:n akkreditoimien joukosta. Asiantuntija tulee, tekee arviointialbumin (keskimäärin 1-3 päivässä) ja kirjoittaa johtopäätöksen asumiskustannuksista.

Tämän jälkeen lainanantaja voi ilmoittaa summan, jonka hän on valmis antamaan vakuudeksi. Huomaa, että kukaan ei anna 100 % asunnon hinnasta luotolla. No, jos ne antavat 80-90% markkina-arvosta. Esimerkiksi arvioija kirjoitti, että kiinteistön arvo on 10 miljoonaa ruplaa. Lainanantaja suostuu antamaan 75% tästä summasta, eli 7,5 miljoonaa ruplaa. Muista, että lainanantaja ei ole asunnon ostaja. Hänellä on erilainen tehtävä: antaa rahaa, ansaita rahaa ja jos jokin meni pieleen, myydä pantti nopeasti ja palauttaa omansa.

Ennen kauppaa sinun tulee sopia asunnon vakuutuksesta. Vakuutusyhtiön on vahvistettava, että se on valmis vakuuttamaan kohteen ja lainanottajan hengen. Muodollisesti mikä tahansa yritys sopii. Lainanantajat ilmoittavat kuitenkin usein, minkä vakuutusyhtiöiden kanssa he työskentelevät. Jos valitset toisen yrityksen, hakemus voidaan käsitellä pidempään tai jopa hylätä ilman selitystä.

Lainaajan ei tarvitse vakuuttaa omistusoikeutta (puhuimme tästä palvelusta edellä). Mutta lainanantaja voi jälleen tässä tapauksessa kieltäytyä tai nostaa korkoa.

4. Rekisteröi pantti

Tässä vaiheessa valtio, jota edustaa Rosreestr, on mukana asiassa. Tämä osasto vastaa maan ja kiinteistöjen kirjanpidosta. Hänelle ei ole väliä, mitä varten otat lainaa ja millä ehdoilla. Hän toimii eräänlaisena kaupan puhtauden takaajana. Siinä osassa sitä, että tästä lähtien asuntosi viereisessä USRN:ssä on rasitus. Lausunnossa kerrotaan, että asunto on pantattu. Tämä on välttämätöntä riitojen välttämiseksi tulevaisuudessa.

5. Lainan hyväksymisen ja rahan vastaanottamisen ehdot

Koko prosessi kestää keskimäärin 14 päivää. Tämä on, jos et kiirehdi minnekään, mutta et viivytä asiakirjojen keräämistä. Katsotaanpa, mistä tämä ajanjakso koostuu:

• hakemuksen ennakkohyväksyntä lainanantajalta – vuonna 2022 se kestää muutaman tunnin ja jopa minuutin;
• hakemuksen hyväksyminen - enintään viisi päivää, pisin menettely on pankkien kanssa, tässä vaiheessa sinun on toimitettava kaikki asiakirjat;
• vakuutus ja arvostus – yritykset toimivat nopeasti, mutta ei hetkessä, meillä menee näihin toimenpiteisiin jopa viisi päivää;
• pantin rekisteröinti Rosreestrissä - viisi työpäivää hakemuksen ja siihen liitettyjen asiakirjojen vastaanottamisesta, kun rekisteröidyt MFC:n kautta - seitsemän työpäivää, vaikka kaikki voivat käyttää sen nopeammin;
• rahan vastaanottaminen – välittömästi pantin rekisteröinnin jälkeen.

Missä on paras paikka vuokrata asunto?

1. Pankit

Edullisin vaihtoehto hintojen suhteen. Se on pienempi kuin CPC:ssä ja sijoittajissa. Mutta asunnon kiinnittäminen ja rahan saaminen on vaikeinta. Koska he harkitsevat lainanottajaa huolellisesti: tuloslaskelma, työkirja, luottohistoria. Voit tehdä ilman sitä, mutta silloin korko on korkeampi. Lisäksi pankkien hyväksymisnopeus on pienin mahdollinen. Et saa rahaa nopeasti.

2. Yksityiset sijoittajat

Vuonna 2022 sijoittajat voivat antaa takuita vastaan ​​rahaa vain yksittäisille yrittäjille ja oikeushenkilöille liiketoiminnan kehittämiseen. He eivät saa lainata tavallisille kansalaisille.

Jos sinulla on yksityinen yrittäjä tai osakeyhtiö ja asunto, joka soveltuu takuita varten, voit saada lainaa sijoittajalta. Tämä on tavallinen henkilö, joka on kiinnostunut tuloista. Samalla hän voi toimia välittäjän, rahastoyhtiön kautta, joka seuraa kaupan juridista puolta.

Sijoittajilla on korkeampi lainakorko kuin pankeilla ja CPC-yhtiöillä. Mutta voit saada rahaa mahdollisimman nopeasti.

3. Muut vaihtoehdot

Mikrorahoitusorganisaatiot, ne ovat myös rahalaitoksia tai "pikaraha" eivät voi hyväksyä asuntoja vakuudeksi. Laki kieltää. Panttilainaukset eivät myöskään ota asuntoja. Jäljelle jäi vain CPC:t – luotto-kuluttajaosuuskunnat. Heidän rekisterinsä on keskuspankin verkkosivuilla¹. Jos yritys ei ole luettelossa, älä työskentele sen kanssa.

CPC lainaa vain osakkeenomistajilleen. Nykyaikaisten standardien mukaan muoto näyttää arkaaiselta. Loppujen lopuksi osuuskunnat keksittiin alun perin "keskinäisiksi avustusrahastoiksi". Eli joukko ihmisiä yhdistyy ja päättää: lisätään rahaa yhteiseen rahastoon, ja jos joku osakkeenomistajista tarvitsee varat, annamme hänelle lainaa. Ja autamme ihmistä ja ansaitsemme rahaa itse.

Nykyaikaiset kämmentietokoneet toimivat samalla tavalla, vain ne hyväksyvät lähes kaikki osakkeenomistajaksi, eikä liittymisestä tarvitse maksaa rahaa. Toisin sanoen lainanottaja hyväksytään osuuskuntaan, he antavat lainan vakuutena ja hän maksaa rahat CCP:lle. Heti kun hän maksaa velan, hän voi lähteä. 

Osuuskunnat ovat mahdollisimman uskollisia lainanottajan kuvalle ja antavat hyväksynnän pankkeja nopeammin. Mutta niiden prosenttiosuus on suurempi.

Asunnon asuntolainan takaisinmaksuehdot

Kaikki ehdot on määritelty lainasopimuksessa. Ne eivät juurikaan eroa tavallisista lainoista. Maksut on suoritettava kuukausittain tiettyinä päivinä. Voit maksaa lainan takaisin ennenaikaisesti ilman sakkoja. Kun velka on maksettu, vakuus poistetaan asunnosta.

Pankilla on oikeus ottaa omaisuus takaisin, jos lainanottaja myöhästyy maksustaan ​​vähintään vuorokauden kolme kertaa vuodessa. Todellinen uhka kodittomaksi jäämisestä kaikille perheenjäsenille, mukaan lukien alle 18-vuotias lapsi.

Kun maksat velkaa, et voi tehdä asunnolle mitään ilman velkojan suostumusta. Voit elää, tehdä myös kosmeettisia korjauksia. Mutta saneeraus, myynti ja vuokraus – vain pantin omistajan luvalla.

Suosittuja kysymyksiä ja vastauksia

Vastaa kysymyksiin GLS Invest Management Companyn (GLS INVEST) lakimies Alexander Morev.

Lähde:

1. Keskuspankin verkkosivut. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Liittovaltion laki nro 16.07.1998-FZ, 102. heinäkuuta, 26.03.2022 (sellaisena kuin se on muutettuna 01.05.2022, 19396) "Kiinnitysluottoa (kiinteistön pantti)" (sellaisena kuin se on muutettuna ja täydennettynä, voimaan 8. toukokuuta 3.) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.